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          北京8個限競房貼身肉搏 同質化嚴重競爭激烈

          2018-10-25 08:05 | 北京青年報

          核心提示:北京8個限競房集中上市,而這些項目又都有一些共同點:售價相差不大,戶型都受到政策限制,又都是品牌房企開發,同質化本已十分嚴重。

          10月19日,北京以近80億元出讓了三宗限競房用地,其中除了房山青龍湖地塊底價成交外,其余兩宗位于亦莊的限競房用地,都出人意料地引發了激烈的競價。其中經濟技術開發區河西區X89R1地塊吸引了4家競買主體參與現場競價,經過55輪的競價,最終金隅以33.2億元,溢價率24.34%將其收入囊中,成交樓面價34836.26元/平方米。同區位的X89R2地塊,也經過了25輪競價,最終被金茂+中鐵建+路勁聯合體以37億元攬入囊中,溢價率17.46%,成交樓面價32937.64元/平方米。

          憑借土地市場的火熱,亦莊已經成為北京樓市未來供應的主要集中地。數據顯示,目前亦莊區域已經確定案名,在售和即將開售的限競房項目就有6個,再加上新成交的這兩宗河西區的限競房用地,未來區域的限競房供應總量在萬套左右。而這些項目又都有一些共同點:售價相差不大,戶型都受到政策限制,又都是品牌房企開發,同質化本已十分嚴重,再加上大體量的供應,無疑會讓區域的開發商們展開近身肉搏。在同一命題下,開發商將會如何破局,購房人用腳投票的結果如何,成為年內樓市的一大焦點。

          普通商品房、限競房、共有產權房集中入市

          目前北京限競房最集中的區域就數南城的大興了,近幾年“南城計劃”和首都第二機場的政策利好讓大興區域的前景備受期待,而作為大興的重要板塊,亦莊板塊更是聚集了多個限競房新房項目。數據顯示,截至10月19日,大興區共有限競房項目13個, 其中6個位于大亦莊區域,包括首開熙悅林語、首創禧瑞天著、瀛海府、和悅華錦、萬和斐麗和即將入市的金麟府。

          有趣的是,這些限競房項目售價相差不大,都在5.2萬元左右,所售戶型也都差不多。在10月19日最新成交的兩宗限競房用地同樣位于亦莊板塊,售價也控制在5.2萬元。一時間亦莊聚集了8個可售的限競房,供應近萬套,這必然導致了相互的競爭關系。

          一位亦莊限競房的潛在買家告訴北京青年報記者,隨著可售限競房的增多,新盤開發商的態度也有點不一樣了。以前開發商都是奇貨可居,開個盤不是推三阻四,就是神秘兮兮的。今年可好,入市前先提早曝光戶型,供君選擇。預售證還沒批?也沒關系,可以先排個卡,開盤前一定提早通知。

          根據機構提供的數據,北青報記者盤點了下8個限競房項目,全部位于五環至六環間。而且限價均在5.2萬元左右,項目間的價格差僅在百元左右。戶型方面,亦莊板塊的幾個限競房均瞄準了改善人群,除了少數一居室和兩居室外,多數供應的房源都是三居四居,面積段從56平方米一直到138平方米不等。

          要知道亦莊區域的樓市供應還不僅僅是限競房,還有在售的普通商品房和共有產權房。臨近南海子公園的亦莊金茂悅是亦莊區域的老項目了,連續多年成為區域銷冠,如今項目在售為亦莊金茂府部分,主打高端千萬級的科技別墅。另外,低總價的共有產權房已有三處落子亦莊,其中去年22.2億元成交的河西區共有產權房用地,是亦莊單價最高的共有產權房,銷售價格為3萬元/平方米(含全裝修費用),將提供千套左右的房源。

          業內人士認為,亦莊的供應未來將覆蓋高、中、低三個價位,其中供應量最大、競爭最激烈的就是中等價位的限競房了。

          最終是產品對比同價同區位考驗開發商功力

          隨著亦莊供應的增加,如何在同質化的項目中突圍,將是考驗區域開發商功力的重要課題。

          在目前的大亦莊板塊中,圍繞南海子公園又分為亦莊河西板塊、舊宮板塊、瀛海板塊,三個區域的限競房不但供應量大,而且價格相差不大,戶型雷同,面向的也是同一批購房人。

          像亦莊河西板塊的和悅華錦項目,由保利、首開、金地聯合開發,限價52695元/平方米,同屬河西板塊的金麟府也即將入市,同樣限價 52695元/平方米。而瀛海板塊已經開盤的萬和斐麗,則限價52449元/平方米,瀛海府也限價52449元/平方米。舊宮板塊的首開保利熙悅林語限價為52315元/平方米。此外,10月19日新出讓的兩宗亦莊河西區住宅用地,限價同樣為52695元/平方米。不難看出,幾個同屬大亦莊板塊的項目不但位置鄰近,售價也相差不大,基本在5.2萬元/平方米左右。

          同樣都受70/90政策的限制,這幾個項目之間的競爭可謂是近身肉搏,各家開發商都拿出了看家本領。

          保利主要操盤的和悅華錦選擇將該項目納入近年口碑很好的和悅系。同時,該項目并未采用時下限競房流行的高低配的方式,建成別墅加高層的產品,靠別墅部分賺取溢價,而是按照1.8的容積率全部開發成6-8層的電梯洋房。此外,可移動的多變空間也是和悅華錦銷售人員口中的賣點。

          同樣位于亦莊河西板塊的金麟府則將低總價作為最大的賣點。北青報記者了解到,即將推出的金麟府是亦莊推出一居室最多的限競房,58平方米至62平方米的一居約60套,統一集中在1號樓東西向。這就意味著,總價300萬元就可購得一套一室一廳的洋房,而一路之隔的和悅華錦最小戶型為89平方米三居室,總價則在450萬元左右。跟和悅華錦一樣,金麟府也是純洋房社區,總共760戶,沒有按照高低配的方式做成高層和別墅。

          先前入市并被公認為限競房中銷售最好的瀛海府項目將戶型作為自己的最大賣點,88平方米的戶型做成了南北通透的三室兩廳一衛,兩臥朝南,明廚明衛。其中,兩個次臥9平方米,主臥13.5平方米, 整體面寬9.7米。一般來說,130平方米的三居室面寬也就在11米左右,這樣一比較,采光空間就很充裕了。另外,項目還有較大的贈送面積。像主臥和南向次臥的飄窗及設備平臺都是贈送部分,加大了實際使用率。

          一位區域開發商負責人告訴北青報記者,幾個限競房的總價都在500萬元左右,都面臨70/90的限制,要想在同區域的競爭中脫穎而出,只能在產品上下功夫,同題中做出差異化。與瀛海府同期開盤的其他限競房銷售并不樂觀,還在順銷中,就說明了購房人當前的可選范圍很大,進入了買方市場,限競房項目必須以突出的優勢打動購房人,這就要看各自開發商的真實功力了。

          覆蓋全市購房人 配套趨于完善

          據合碩機構數據統計,亦莊的限競房均有較大體量,比如和悅華錦,提供1600套限競房,首創遠洋禧瑞天著提供1359套限競房,萬和斐麗893套,瀛海府246套。不僅是限競房,目前亦莊區域還有3個共有產權房,均價分別是2.3萬元/平方米、2.9萬元/平方米和3萬元/平方米,合計供應穩超萬套。這還不算仍然在售的亦莊·金茂府等非限價的普通商品房。

          面對供應量的井噴,是否有足夠的購房需求來承接呢?

          一位長期在亦莊從事渠道代理的人士告訴《廣廈時代》記者,一些區域地緣客戶較多,主要是因為選擇有限,受到工作和生活范圍的限制。但亦莊不同,這里不僅有京東這樣的大型企業,也有南海子公園這樣的超大氧吧。再加上多條地鐵線和公路網的完善,早已不局限于本地的地緣客戶了,尤其是亦莊的別墅區,更是吸引著全北京的購房人。

          合碩機構首席分析師郭毅表示,雖然近年來豐臺南四環一帶的新增供應量也很大,但并沒有影響亦莊的客戶積累,由于亦莊本身是國家級經濟技術開發區,具備雄厚的產業支撐,加上優異的自然環境,已經成為京南片區最重要的高端置業區域。亦莊能覆蓋的客群范圍也很大,北至海淀、東、西城,南至大興,東至朝陽、通州,西至石景山、門頭溝都存在潛在的購房需求。

          中原地產首席分析師張大偉則表示,限競房時代,北京樓盤主要是看地鐵等交通配套,鄰近地鐵的盤,很多購房人都在買,尤其是價格合適的剛需盤。

          以亦莊河西區的幾個熱點限競房項目為例,均價普遍被限在5.5萬元/平方米以內,這個價格與京西的門頭溝、石景山的限競房差不多。而亦莊在開發區的產業支撐下,已有5000多家國內外知名企業落戶,其中不乏世界500強企業的身影,相比其他區域,對于部分購房人還是有一定吸引力。

          公共交通出行方面,亦莊距離市中心及國貿CBD都不遠,位于通州副中心與首都新機場的中心節點,除了京津塘高速、五環、六環外,還有未來的博興西路城市快速路。地鐵方面,亦莊線、在建的8號線、S6線等都構成了未來亦莊的立體交通網。此外,亦莊新城還將有現代化的有軌電車T1線加入。據悉,亦莊新城的T1線是北京新城首個有軌電車項目,也是北京市首條PPP有軌電車線路。按照規劃,T1線共設15站,將與亦莊線、規劃S6線兩條地鐵接駁,車站周邊將增設早餐廳、警務廳等設施,將進一步提升亦莊居住區的通勤。

          在配套上,亦莊作為經濟技術開發區,本就有著優勢的商業配套,南海子公園又彌補了環境配套,唯一弱勢的教育資源,近年來也得到了改善。像最近出讓的限競房項目中,不少都配有教育用地,包括熙悅林語和萬和斐麗,在土拍時就規定將配建有幼兒園。中小學方面,亦莊區域已先后引進北京二中、北京十一學校、建華實驗學校等教育資源。2017年更是確定引入人大附中亦莊分校,并且將建成為一所覆蓋小學、初中、高中三個學段的12年級學校。

          一位在亦莊從事渠道拓展多年的業內人士透露,從他們目前接觸看,人大附中亦莊分校確定引入后,不僅是亦莊本地的換房客戶,外區的改善客戶也將亦莊視為關注的重點。不過,在大體量的供應量面前,各個限競房項目的競爭會非常激烈,而且同一批購房人可能同時是好幾個項目的準購房者,直到開盤當天,結果才會見分曉。(李桁)

          (原題:《亦莊八個限競房貼身肉搏》)

          文章關鍵詞:
          責任編輯:朱寶君

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