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          北京8个限竞房贴身肉搏 同质化严重竞争激烈

          2018-10-25 08:05 | 北京青年报

          核心提示:北京8个限竞房集中上市,而这些项目又都有一些共同点:售价相差不大,户型都受到政策限制,又都是品牌房企开发,同质化本已十分严重。

          10月19日,北京?#36234;?0亿元出让了三宗限竞房用地,其中除了房山青龙湖地块底价成交外,其余两宗位于亦庄的限竞房用地,都出人意料地引发了激烈的竞价。其中经济技术开发区河西区X89R1地块吸引了4家竞买主体参与现场竞价,经过55轮的竞价,最终金隅以33.2亿元,溢价率24.34%将其收入囊中,成交楼面价34836.26元/平方米。同区位的X89R2地块,也经过了25轮竞价,最终被金茂+中铁建+路劲联合体以37亿元揽入囊中,溢价率17.46%,成交楼面价32937.64元/平方米。

          凭借土地市场的火热,亦庄已经成为北京楼市未来供应的主要集中地。数据显示,目前亦庄区域已经确定?#35813;?#22312;售和即将开售的限竞房项目就有6个,再加上新成交的这两宗河西区的限竞房用地,未来区域的限竞房供应总量在万套左右。而这些项目又都有一些共同点:售价相差不大,户型都受到政策限制,又都是品牌房企开发,同质化本已十分严重,再加上大体量的供应,无疑会让区域?#30446;?#21457;商们展开近身肉搏。在同一命题下,开发商将会如何?#20973;鄭?#36141;房人用脚投票的结果如何,成为年内楼市的一大焦点。

          普通商品房、限竞房、共有产权房集中入市

          目前北京限竞房最集中的区域就数南城的大兴了,近几年“南城计划”和首都第二机场的政策利好让大兴区域的前景备受期待,而作为大兴的重要板块,亦庄板块更是聚集了多个限竞房新房项目。数据显示,截至10月19日,大兴区共有限竞房项目13个, 其中6个位于大亦庄区域,包括首开熙悦林语、首创禧瑞天著、瀛海府、和?#27809;?#38182;、万和斐丽和即将入市的金麟府。

          有趣的是,这些限竞房项目售价相差不大,都在5.2万元左右,所售户型也都差不多。在10月19日最新成交的两宗限竞房用地同样位于亦庄板块,售价?#37096;?#21046;在5.2万元。一时间亦庄聚集了8个可售的限竞房,供应近万?#31069;?#36825;必然导致了相互的竞争关系。

          一位亦庄限竞房的潜在买家告诉北京青年报记者,随着可售限竞房的增多,新盘开发商的态度也有点不一样了。以前开发商都是奇货可居,开个盘不是推三阻四,就是神秘兮兮的。今年可好,入市前先提早曝光户型,供君选择。预售证还没批?也?#36824;?#31995;,可以先排个卡,开盘前一定提早通知。

          根据机构提供的数据,北青报记者盘点了下8个限竞房项目,全部位于五?#20998;亮?#29615;间。而且限价均在5.2万元左右,项目间的价格差仅在百元左右。户型方面,亦庄板块的几个限竞房均瞄准了改善人?#28023;?#38500;了少数一居室和两居室外,多数供应的房源都是三居四居,面积?#26410;?6平方米一直到138平方米不等。

          要知道亦庄区域的楼市供应?#20849;?#20165;仅是限竞房,还有在售的普通商品房和共有产权房。临近南海子公园的亦庄金茂悦是亦庄区域的老项目了,连续多年成为区域销冠,如今项目在售为亦庄金茂府部分,主打高端千万级?#30446;?#25216;别墅。另外,低总价的共有产权房已有三处落?#21491;?#24196;,其中去年22.2亿元成交的河西区共有产权房用地,是亦庄单价最高的共有产权房,销售价格为3万元/平方米(含全装修?#24310;?,将提供千套左右的房源。

          ?#30340;?#20154;士认为,亦庄的供应未来将覆盖高、中、低三个价位,其中供应量最大、竞争最激烈的就是中等价位的限竞房了。

          最终是产品对比同价同区位考验开发商功力

          随着亦庄供应的增加,如何在同质化?#21335;?#30446;中突围,将是考验区域开发商功力的重要课题。

          在目前的大亦庄板块中,围绕南海子公园又分为亦庄河西板块、旧宫板块、瀛海板块,三个区域的限竞房不但供应量大,而且价格相差不大,户型雷同,面向的也是同一批购房人。

          像亦庄河西板块的和?#27809;?#38182;项目,由保利、首开、金地联合开发,限价52695元/平方?#31069;?#21516;属河西板块的金麟府也即将入市,同样限价 52695元/平方米。而瀛海板块已经开盘的万和斐丽,则限价52449元/平方?#31069;?#28699;海府也限价52449元/平方米。旧宫板块的首开保利熙悦林语限价为52315元/平方米。此外,10月19日新出让的两宗亦庄河西区住宅用地,限价同样为52695元/平方米。不难看出,几个同属大亦庄板块?#21335;?#30446;不但位置邻近,售价也相差不大,基本在5.2万元/平方米左右。

          同样都受70/90政策的限制,这几个项目之间的竞争可谓是近身肉搏,各家开发商都拿出了看家本领。

          保利主要操盘的和?#27809;?#38182;选择将该项目纳入近年口碑很好的和悦系。同?#20445;?#35813;项目并未采用时下限竞房流行的高?#22242;?#30340;方式,建成别墅加高层的产品,靠别墅部分赚取溢价,而是按照1.8的容积率全部开发成6-8层的电梯洋房。此外,可移动的多变空间也是和?#27809;?#38182;销售人员口中的卖点。

          同样位于亦庄河西板块的金麟府则将低总价作为最大的卖点。北青报记者了解到,即将推出的金麟府是亦庄推出一居室最多的限竞房,58平方?#23383;?2平方米的一居约60?#31069;?#32479;一集中在1号楼东西向。这就意味着,总价300万元就可购得一套一室一厅的洋房,而一?#20998;?#38548;的和?#27809;?#38182;最小户型为89平方米三居室,总价则在450万元左右。跟和?#27809;?#38182;一样,金麟府也是纯洋房社区,总共760户,没有按照高?#22242;?#30340;方式做成高层和别墅。

          先前入市并被公认为限竞房中销售最好的瀛海府项目将户型作为?#32422;?#30340;最大卖点,88平方米的户型做成了南北通透的三室?#25945;?#19968;卫,两卧朝南,明厨明卫。其中,两个次卧9平方?#31069;?#20027;卧13.5平方?#31069;?整体面宽9.7米。一般来说,130平方米的三居室面宽也就在11米左右,这样一比较,采光空间就很充裕了。另外,项目还有较大的赠送面积。像主卧和南向次卧的飘窗及设备?#25945;?#37117;是赠送部分,加大了?#23548;?#20351;用率。

          一位区域开发商负责人告诉北青报记者,几个限竞房的总价都在500万元左右,都面临70/90的限制,要想在同区域的竞争中?#24310;?#32780;出,只能在产品上下功夫,同题中做出差异化。与瀛海府同期开盘的其他限竞房销售并不乐观,还在顺销中,就说明了购房人当前?#30446;?#36873;?#27573;?#24456;大,进入了买方市场,限竞房项目必须以突出的优势打动购房人,这就要看各自开发商的真实功力了。

          覆盖全市购房人 配套趋于完善

          据合硕机构数据统计,亦庄的限竞房均有较大体量,比如和?#27809;?#38182;,提供1600套限竞房,首创远洋禧瑞天著提供1359套限竞房,万和斐丽893?#31069;?#28699;海府246套。不仅是限竞房,目前亦庄区域还有3个共有产权房,均价分别是2.3万元/平方米、2.9万元/平方米和3万元/平方?#31069;?#21512;计供应稳超万套。这?#20849;?#31639;仍然在售的亦庄·金茂府等非限价的普通商品房。

          面对供应量的井喷,是否有足够的购房需求来承接呢?

          一位长期在亦庄从事渠?#26469;?#29702;的人士告诉《广厦时代》记者,一些区域地缘客户较多,主要是因为选择有限,受到工作和生活?#27573;?#30340;限制。但亦庄不同,这里不仅有京东这样的大型企业,也有南海子公园这样的超大氧吧。再加上多条地铁线和公路网的完善,早已不局限于本地的地缘客户了,尤其是亦庄的别墅区,更是吸引着全北京的购房人。

          合硕机构首席分析师郭毅表示,虽然近年来丰台南四环一带的新增供应量也很大,但并没有影响亦庄?#30446;?#25143;积累,由于亦庄本身是国家级经济技术开发区,具备雄厚的产业支撑,加上优异的自?#25442;肪常?#24050;经成为京南片区最重要的高端置业区域。亦庄能覆盖?#30446;?#32676;?#27573;?#20063;很大,北至海淀、东、西城,南至大兴,东至朝阳、通州,西至石景山、门头沟都存在潜在的购房需求。

          中原地产首席分析师张大?#38712;?#34920;示,限竞房时代,北京楼盘主要是看地铁等交通配?#31069;?#37051;近地铁的盘,很多购房人都在买,尤其是价格合适的?#25307;?#30424;。

          以亦庄河西区的几个热点限竞房项目为例,均价普遍被限在5.5万元/平方米?#38405;冢?#36825;个价格与京西的门头沟、石景山的限竞房差不多。而亦庄在开发区的产业支撑下,已有5000多家国内外知名企业落户,其中不乏世界500强企业的身影,相比其他区域,对于部分购房人还是有一定吸引力。

          公共交通出行方面,亦庄距离市中心及国贸CBD都不远,位于通州副中心与首都新机场的中心节点,除了京津塘高速、五环、六环外,还有未来的博?#23435;?#36335;城市快速路。地铁方面,亦庄线、在建的8号线、S6线等都构成了未来亦庄的立体交通网。此外,亦庄新城还将有现代化的有轨电车T1线加入。据悉,亦庄新城的T1线是北京新城首个有轨电车项目,也是北京市首条PPP有轨电车线路。按?#23637;?#21010;,T1线共设15站,将与亦庄线、规划S6线?#25945;?#22320;铁接驳,车站周边将增设早餐厅、警务厅等设施,将进一?#25945;?#21319;亦庄居住区的通勤。

          在配套上,亦庄作为经济技术开发区,本就有着优势的商业配?#31069;?#21335;海子公园又弥补了环?#25745;涮祝?#21807;一弱势的教育资源,近年来也得到了改善。像最近出让的限竞房项目中,不少都配有教育用地,包括熙悦林语和万和斐丽,在土拍?#26412;?#35268;定将配建有幼儿园。中小学方面,亦庄区域?#20005;?#21518;引进北京二中、北京十一学校、建华实验学校等教育资源。2017年更是确定引入人大附中亦庄?#20013;#?#24182;且将建成为一所覆?#20999;?#23398;、初中、高中三个学段的12年级学校。

          一位在亦庄从事渠道拓展多年的?#30340;?#20154;士透露,从他们目前接触看,人大附中亦庄?#20013;?#30830;定引入后,不仅是亦庄本地的换房客户,外区的改善客户也将亦庄视为关注的重点。不过,在大体量的供应量面前,各个限竞房项目的竞争会非常激烈,而且同一批购房人可能同时是好几个项目的准购房者,直到开盘当天,结果才会见分晓。(李桁)

          (原题:《亦庄八个限竞房贴身肉搏》)

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          责?#20266;?#36753;:朱宝君

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